Dok se u javnosti lome koplja oko novog poreza na nekretnine koji stupa na snagu u travnju, većina vlasnika zaboravlja pročitati “sitna slova”. Zakonodavac je, pod pritiskom struke, ostavio prostor za oslobođenje od plaćanja koji bi mnogima mogao spasiti kućni budžet. Istražili smo tko su “sretnici” koji će izbjeći uplatnice i koje dokaze morate pripremiti već danas.
1. Nekretnina nepogodna za stanovanje
Ovo je najšira “rupa”. Ako vaš stan ili kuća nemaju osnovne uvjete (struja, voda, funkcionalna kupaonica ili kuhinja), ne smatraju se stambenim prostorom u smislu ovog zakona.
Što učiniti: Pripremite fotografije zapuštenog stanja i, po potrebi, nalaz sudskog vještaka prije travnja.
2. Nekretnine s “teretom” najma
Porez se ne plaća na nekretnine koje su u dugoročnom najmu (najmanje 10 mjeseci u godini). No, ključ je u prijavljenom najmu. Mnogi će sada pohrliti legalizirati podstanare jer je porez na najam često niži od novog poreza na nekretnine.
3. Javna namjena i specifične djelatnosti
Ako se dio vaše nekretnine koristi za obavljanje registrirane djelatnosti (npr. ured u kući), taj kvadratni metar se izuzima iz obračuna. Također, nekretnine koje služe u humanitarne ili vjerske svrhe su potpuno oslobođene.
4. Viša sila i obnova
Kuće oštećene u potresu koje još uvijek imaju oznaku neuporabljivosti (crvena/žuta naljepnica) automatski su izuzete. Ovo vrijedi i za nekretnine zahvaćene drugim prirodnim nepogodama do trenutka sanacije.
5. Socijalni status i nužni smještaj
Umirovljenici s minimalnim primanjima i obitelji koje primaju socijalnu pomoć imaju pravo na djelomično ili potpuno oslobođenje, ovisno o odluci lokalne samouprave (grada ili općine).
6. “Prazan hod” u nasljeđivanju
Ako ste nekretninu naslijedili tijekom tekuće godine, imate pravo na odgodu plaćanja do sljedećeg poreznog ciklusa. Zakon ostavlja prostor za “sređivanje papira”.
7. Turistička namjena (Pazite na razliku!)
Vlasnici koji plaćaju paušalni porez u turizmu često misle da su sigurni, no ovdje se krije zamka. Samo oni koji imaju kategorizaciju i aktivno iznajmljuju mogu tražiti usklađivanje kako ne bi bili dvostruko oporezovani.
Rokovi i potrebna dokumentacija
Ne čekajte da vam rješenje stigne na kućnu adresu. Za većinu oslobođenja teret dokazivanja je na vama. Evo do kada morate reagirati:
Važna napomena: Lokalni gradski uredi za financije bit će zatrpani zahtjevima u ožujku. Naš savjet je da svu dokumentaciju predate digitalno putem sustava e-Građani čim se otvore prijave, kako biste imali digitalni trag o predaji.
Da biste uspješno izbjegli uplatnice u 2026. godini, ključno je reagirati na vrijeme jer se većina oslobođenja ne dobiva automatizmom. Prvi i najvažniji rok je kraj veljače, do kada tvrtke moraju dokazati da nekretninu koriste kao svoje službeno sjedište ili ured. Već sredinom ožujka, točnije do 15. ožujka, zatvara se prozor za vlasnike koji nekretnine daju u dugoročni najam; oni moraju Poreznoj upravi predočiti valjane i prijavljene ugovore kako bi dokazali da je stan naseljen.
Najveći pritisak očekuje se potkraj mjeseca, jer 31. ožujka istječe rok za tri kritične kategorije. Vlasnici nenaseljivih objekata do tada moraju prikupiti dokaze poput fotografija zapuštenosti ili potvrda o isključenim priključcima. Isti datum vrijedi i za socijalno ugrožene skupine te umirovljenike koji svoja prava ostvaruju preko rješenja nadležnih centara ili izvadaka o primanjima. Jedina iznimka su žrtve prirodnih nepogoda čije su nekretnine označene neuporabljivima – njima bi status trebao biti priznat automatski, no savjetuje se provjera statusa u sustavu e-Građani kako bi se izbjegle administrativne pogreške.
Bez obzira na to što država još nije u potpunosti savladala naplatu poreza za 2025., dolazi 2026. pa su vlasnici nekretnina kod kojih je došlo do važnih promjena dužni o tome obavijestiti porezne vlasti do kraja ožujka iduće godine. Zakonom je propisan raspon poreza na nekretnine od 0,60 do osam eura po četvornom metru korisne površine nekretnine. Novost je i to da će županije dobivati 20 posto naplaćenog poreza, što nije najbolje sjelo dijelu gradova. Maksimalnih osam eura poreza po četvornom metru ove godine naplaćuju Umag, Vis, Sveti Filip i Jakov, Fažana i Baška Voda, dok se u Dubrovniku nekretnine oporezuju s pet eura samo u prvoj zoni, a u ostalima manje. Sa 7,5 eura poreza slijedi Bol, dok Motovun nekretnine na svom području oporezuje sa sedam eura.
FAQ: Sve što trebate znati o oslobođenju od poreza
1. Što ako stan iznajmljujem „na crno“, bez ugovora? U ovom slučaju ne možete ostvariti pravo na oslobođenje po osnovi dugoročnog najma. Da bi vas država oslobodila poreza na nekretnine, najam mora biti prijavljen Poreznoj upravi, a ugovor mora trajati najmanje deset mjeseci u kalendarskoj godini. Mnogima će se upravo sada isplatiti legalizirati najam, jer je porez na dohodak od najma često znatno povoljniji od novog poreza na nekretnine.
2. Moram li plaćati porez na staru obiteljsku kuću u kojoj nitko ne živi? Da, osim ako dokažete da je nekretnina nenaseljiva. Sama činjenica da u kući nitko ne boravi ili da nema stanara nije dovoljna za oslobođenje. Ključno je dokazati da objekt nema osnovne infrastrukturne uvjete (struja, voda, sanitarni čvor) ili da je statički ugrožen.
3. Kako najlakše dokazati da je nekretnina nenaseljiva bez skupih vještaka? Najbrži način je prilaganje potvrde od distributera električne energije ili vode iz koje je vidljivo da je priključak odjavljen ili da godinama nema nikakve potrošnje. Također, zapisnici komunalnog redarstva ili rješenja o rušenju služe kao čvrst dokaz nenaseljivosti koji lokalna samouprava mora uvažiti.
Sadržaj ovog članka je isključivo informativne naravi i ne predstavlja porezni ili pravni savjet. Propisi o porezu na nekretnine podložni su promjenama i odlukama lokalnih jedinica samouprave. Prije donošenja odluka ili predaje dokumentacije, savjetujemo da se konzultirate sa službenicima Porezne uprave ili stručnim poreznim savjetnikom.
Ako zarađujete manje od ove cifre, službeno ste u siromašnijoj polovici Hrvatske
Izvori i korisni linkovi
Porezna uprava RH – Službene stranice: porezna-uprava.hr – Ovdje će biti objavljeni službeni obrasci i detaljne brošure za građane.
Zakon o lokalnim porezima (Narodne novine): nn.hr – Pravna podloga koja definira tko se smatra poreznim obveznikom.
Sustav e-Građani: gov.hr – Glavno mjesto za digitalnu predaju zahtjeva za oslobođenje bez odlaska u gradski ured.
Ministarstvo financija – Novosti: mfin.gov.hr – Pratite najnovije obavijesti o promjenama u poreznoj reformi.
